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O mercado imobiliário é regido por normas específicas que visam equilibrar os direitos de quem possui a propriedade e de quem a utiliza para moradia ou comércio. Entre essas normas, o Direito de Preferência se destaca como um mecanismo essencial de proteção ao locatário, assegurando-lhe prioridade caso o proprietário decida alienar o imóvel. Este artigo detalha o funcionamento desse instituto com base na Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
1. O que é e quando existe o Direito de Preferência?
O direito de preferência, tecnicamente chamado de preempção, garante ao inquilino a primazia para adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros interessados. Isso significa que, se o locador receber uma proposta de compra, ele é obrigado por lei a oferecê-la primeiramente ao locatário, mantendo o mesmo preço e as mesmas condições de pagamento. Segundo o artigo 27 da Lei do Inquilinato, esse direito se aplica não apenas à venda comum, mas também a promessas de venda, cessão de direitos ou dação em pagamento.
2. O Artigo 30 da Lei do Inquilinato: A Hierarquia na Sublocação
Quando um imóvel está sublocado, a lei estabelece uma ordem de prioridade para proteger quem efetivamente ocupa o espaço. De acordo com o artigo 30, se o imóvel estiver sublocado em sua totalidade, a preferência cabe primeiramente ao sublocatário e, somente se este não se interessar, ao locatário original.
Caso existam vários sublocatários, a preferência pode ser exercida por todos em conjunto ou por apenas um interessado. Havendo disputa entre vários sublocatários, a lei define como critérios de desempate a antiguidade do contrato e, persistindo o empate, a idade do pretendente, privilegiando o mais idoso. É importante ressaltar que esse direito só existe se a sublocação for legítima, ou seja, autorizada por escrito pelo locador.
3. O Artigo 31 da Lei do Inquilinato: Vendas em Bloco
O artigo 31 trata das situações em que o proprietário decide vender várias unidades imobiliárias simultaneamente, como um prédio inteiro. Nesse caso, o direito de preferência incide sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.
Isso implica que um inquilino de um único apartamento não pode exigir a compra apenas da sua unidade isolada por um valor proporcional; para exercer a preferência, ele precisaria ter capacidade financeira para adquirir o prédio todo nas mesmas condições ofertadas ao terceiro. O proprietário não tem a obrigação legal de desmembrar o negócio para atender inquilinos individuais, preservando-se sua liberdade econômica.
4. Exceções ao Direito de Preferência (Artigo 32)
Nem toda transferência de propriedade gera o direito de preferência. O artigo 32 da Lei do Inquilinato exclui expressamente as seguintes situações:
- Vendas judiciais: Como leilões determinados por juízes para pagamento de dívidas.
- Permuta: Troca de imóveis, onde o interesse do locador é um bem específico que o inquilino não possui.
- Doação: Ato de liberalidade sem recebimento de preço.
- Operações societárias: Casos de fusão, cisão ou incorporação de empresas, ou integralização de capital social.
- Propriedade fiduciária: Constituição de garantias ou leilões extrajudiciais por falta de pagamento de financiamento.
5. Comunicação da Venda: Prazos e Forma Exigida
Para que o processo seja válido, o locador deve comunicar sua intenção de venda de forma inequívoca, seja por via judicial, extrajudicial (carta com AR) ou outro meio que comprove a ciência do inquilino. A notificação deve ser completa, informando o preço, forma de pagamento, existência de ônus (como hipotecas) e onde examinar a documentação do imóvel.
Após o recebimento da notificação, o locatário tem o prazo de 30 dias para manifestar sua aceitação integral e inequívoca. O silêncio ou o envio de uma contraproposta são interpretados legalmente como recusa à oferta original.
6. Consequências da Venda sem Respeito à Preferência
Se o imóvel for vendido a um terceiro sem que o inquilino tenha sido notificado, ou se as condições oferecidas ao terceiro forem melhores do que as apresentadas ao inquilino, ocorre a preterição do direito de preferência. O inquilino preterido tem dois caminhos jurídicos, dependendo da formalização do seu contrato de locação.
7. Ação de Perdas e Danos (Direito Pessoal)
Caso o contrato de locação não esteja averbado na matrícula do imóvel, o inquilino não pode anular a venda, mas pode processar o locador por perdas e danos. Para obter sucesso, ele deve comprovar os prejuízos sofridos e demonstrar que tinha condições financeiras de comprar o imóvel na época da venda. A jurisprudência do STJ confirma que essa ação indenizatória não exige o registro do contrato.
8. Ação de Adjudicação Compulsória (Direito Real)
Se o contrato estiver averbado na matrícula do imóvel há pelo menos 30 dias antes da venda, o inquilino possui um “direito real”. Ele pode ajuizar uma ação de adjudicação para anular a venda ao terceiro e “tomar” o imóvel para si, desde que deposite o preço do negócio e as despesas de transferência em juízo. O prazo para essa ação é de 6 meses após o registro da venda na matrícula.
Nota importante: Tribunais têm flexibilizado a exigência da averbação se ficar provado que o comprador tinha ciência total da locação, como quando o contrato é mencionado na própria escritura de compra e venda.
9. Os Riscos do Subfaturamento na Escritura e a Evasão Fiscal
Uma prática perigosa e ilegal é o subfaturamento, onde as partes declaram na escritura um valor inferior ao preço real da venda para pagar menos impostos (como o ITBI). Juridicamente, isso é uma simulação. Se o valor falsamente declarado for inferior ao oferecido ao inquilino, sua preferência foi violada, gerando dever de indenizar. Além disso, a justiça pode encaminhar o caso ao Ministério Público para apuração de crimes tributários e sonegação fiscal.
Ou seja, na prática, o locador e o terceiro adquirente terão duas opções: a) admitir, perante um juiz de direito, que declararam valor falso na escritura pública ou, b) absorverem o prejuízo da diferença paga “por fora” do valor declarado na escritura.
10. Casos Reais na Jurisprudência
- Caso A: Indenização por Má-fé (TJ-GO): Uma locadora foi condenada a pagar R$ 15.000,00 por danos morais a um inquilino comercial por vender o imóvel ao seu maior concorrente sem possibilitar o direito de preferência previamente, configurando má-fé contratual.
- Caso B: Adjudicação sem Averbação (TJ-SP): Uma empresa locatária conseguiu tomar o imóvel para si sem ter o contrato de locação previamente averbado, pois a compradora e o proprietário locador pactuaram a venda em escritura na qual constava a existência da locação, o que supriu a necessidade de registro para fins de publicidade.
FAQ: Guia Prático para o Locador na Venda do Imóvel
A comunicação deve ser inequívoca. Você pode realizá-la por via judicial, extrajudicial (como uma carta com aviso de recebimento – AR) ou por qualquer outro meio que garanta que o locatário efetivamente tomou ciência da oferta. É essencial que a notificação contenha todas as condições do negócio: o preço, a forma e condições de pagamento, a existência de eventuais ônus (como hipotecas) e o local onde a documentação pode ser examinada.
Após receber a notificação, o inquilino tem o prazo de 30 dias para manifestar sua aceitação integral da proposta. Caso ele permaneça em silêncio ou apresente uma contraproposta, a lei interpreta essa conduta como uma recusa à oferta original.
Se o imóvel estiver sublocado em sua totalidade, a prioridade de compra é, em primeiro lugar, do sublocatário. Somente se este não se interessar é que o direito de preferência passa ao locatário original. Se houver vários sublocatários interessados, a preferência será decidida pela antiguidade do contrato ou, em caso de empate, pela idade do pretendente (o mais idoso). Importante: essa regra só vale para sublocações autorizadas por escrito pelo locador.
Você se expõe a dois riscos principais:
Indenização por Perdas e Danos: O inquilino pode processá-lo para exigir reparação pelos prejuízos sofridos, desde que ele prove que tinha condições financeiras de comprar o imóvel na época. Para essa ação, não é necessário que o contrato de locação esteja registrado na matrícula do imóvel.
Anulação da Venda (Adjudicação): Se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel há pelo menos 30 dias antes da venda, o inquilino pode depositar o valor em juízo e “tomar” o imóvel para si. Recentemente, tribunais têm permitido isso até sem a averbação, caso fique provado que o comprador sabia da locação.
Não. Essa prática, conhecida como subfaturamento, é extremamente arriscada para o locador:
Violação da Preferência: Se você oferecer ao inquilino por 01 (um milhão),mas declarar na escritura que vendeu ao terceiro por R$ 700 mil, o inquilino pode alegar que foi preterido, pois não lhe foi dada a chance de comprar pelo preço menor (o valor “oficial” da venda).
Sanções Criminais e Fiscais: A justiça considera o subfaturamento uma “simulação”. Em casos reais, tribunais já determinaram a remessa de cópias do processo ao Ministério Público e ao Fisco para apuração de crimes e sonegação fiscal.
Não. O direito de preferência não se aplica em casos de permuta, doação ou vendas judiciais (leilões). Na permuta, o interesse do locador é um bem específico que o inquilino não possui, o que torna impossível a “igualdade de condições” exigida por lei.
Se você decidir vender para um terceiro por um preço menor ou com condições de pagamento mais facilitadas do que as oferecidas ao inquilino, você é obrigado a notificá-lo novamente com essas novas condições. Caso contrário, a venda poderá ser questionada judicialmente por falta de igualdade de condições.
Recomendações Práticas para o Locador:
- Sempre documente a notificação e guarde o comprovante de recebimento.
- Respeite rigorosamente o prazo de 30 dias antes de assinar a escritura com terceiros.
- Declare sempre o valor real da transação para evitar problemas com a Receita Federal e com a validade jurídica do negócio.
FAQ: Direitos do Inquilino na Venda do Imóvel
Sua resposta deve ser uma manifestação de aceitação integral e inequívoca das condições propostas. É fundamental que você aceite não apenas o preço, mas também a forma de pagamento e demais cláusulas informadas. Qualquer tentativa de fazer uma contraproposta ou o silêncio após o prazo legal serão interpretados como recusa da oferta, liberando o proprietário para vender a terceiros.
Você tem o prazo de 30 dias, contados a partir do recebimento da notificação, para aceitar a proposta. Este é um prazo decadencial, o que significa que, se você não se manifestar formalmente dentro deste período, seu direito de preferência sobre aquela oferta específica expira.
Sim, se o imóvel estiver sublocado em sua totalidade e com autorização por escrito do locador. Nessa situação, a lei estabelece uma hierarquia onde a prioridade de compra é primeiramente do sublocatário e, somente se este não se interessar, o direito passa a ser seu. Caso haja vários sublocatários, a preferência segue critérios de antiguidade do contrato e idade.
Sim, através de uma ação chamada Adjudicação Compulsória, desde que você cumpra três requisitos cumulativos:
– O contrato de locação deve estar averbado na matrícula do imóvel há pelo menos 30 dias antes da venda.
– Você deve depositar em juízo o preço exato da venda e as despesas de transferência (impostos e taxas).
– A ação deve ser protocolada no prazo de 6 meses a contar do registro da venda na matrícula do imóvel.
Não necessariamente. Embora a lei exija a averbação para a adjudicação, tribunais como o STJ e o TJSP têm flexibilizado essa regra. Se você conseguir provar que o comprador tinha ciência inequívoca da locação (por exemplo, se o contrato de locação for mencionado na escritura de compra e venda), você poderá exercer o direito de adjudicação mesmo sem a averbação prévia.
Sim. Se você foi preterido no seu direito de preferência e não possui o contrato averbado, pode ingressar com uma Ação de Perdas e Danos contra o locador . Para vencer essa ação, você precisa comprovar dois pontos: que sofreu prejuízos reais com a venda e que possuía capacidade financeira para comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas ao terceiro na época da transação .
Isso caracteriza preterição do seu direito, pois as condições oferecidas ao terceiro foram mais vantajosas do que as oferecidas a você. Você pode pleitear perdas e danos ou a adjudicação. Contudo, fique atento: para adjudicar o imóvel, a justiça investigará o valor real da transação, e você poderá ser obrigado a depositar o valor de mercado, e não o valor simulado e menor constante na escritura.
O seu direito de preferência não existe em casos de:
Permuta (troca): Mesmo que haja pagamento de uma diferença em dinheiro (“torna”).
Doação: Por ser uma liberalidade do proprietário.
Vendas Judiciais: Como leilões determinados por juízes.
Operações Societárias: Fusão, cisão ou incorporação de empresas proprietárias.
Alienação Fiduciária: Casos de leilão por falta de pagamento de financiamento bancário do proprietário.
Não. Quando a venda envolve várias unidades (venda em bloco), seu direito de preferência incide sobre a totalidade dos bens. Para comprar sua unidade, você teria que ter condições de adquirir o prédio todo. O proprietário não é obrigado por lei a desmembrar o imóvel para vender apenas a sua parte individualmente.
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