No dinâmico mercado imobiliário brasileiro, a celebração de contratos de locação verbais, baseados na confiança mútua, é uma prática recorrente. Embora a lei reconheça a validade desses acordos, a informalidade traz consigo uma série de complexidades e riscos jurídicos, especialmente no que tange às garantias locatícias. Compreender essa dinâmica é fundamental tanto para a proteção do patrimônio do locador quanto para a segurança dos direitos do locatário.

A Validade do Contrato Verbal e a Barreira às Garantias Formais

Um contrato de locação não exige, por lei, uma forma solene para ser considerado válido. Um acordo verbal, desde que possa ser comprovado (por meio de testemunhas, recibos de pagamento, trocas de mensagens, etc.), estabelece a relação locatícia. Contudo, essa validade não se estende automaticamente às garantias que normalmente protegem o locador.

A fiança, por exemplo, é a garantia mais impactada pela informalidade. Sendo um contrato acessório pelo qual um terceiro (o fiador) se responsabiliza pela dívida do locatário, a lei exige formalidade expressa. O artigo 819 do Código Civil é claro ao determinar que “a fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva”. Portanto, é juridicamente impossível constituir uma fiança válida em um contrato de locação puramente verbal.

Da mesma forma, o seguro-fiança, outra garantia prevista no artigo 37 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), depende da emissão de uma apólice por uma companhia seguradora, um processo que é, por definição, documental e formal. Portanto, a ausência de um contrato de locação escrito inviabiliza, na prática, a contratação dessa modalidade.

A Caução em Contrato Verbal: Uma Possibilidade com Ressalvas

Diferente da fiança e do seguro-fiança, a caução apresenta um cenário mais flexível. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), em seu artigo 38, detalha as modalidades de caução, e a análise de seus parágrafos revela nuances importantes:

1. Caução em Bens (Móveis ou Imóveis): Esta modalidade é inviável em um contrato verbal. A lei exige que a caução de bens móveis seja registrada em Cartório de Títulos e Documentos e a de bens imóveis seja averbada na matrícula. Ambos os atos cartorários pressupõem a existência de um instrumento escrito que os fundamente.
2. Caução em Dinheiro: Esta é a única modalidade de garantia legalmente possível em um contrato verbal. A lei não condiciona o recebimento da caução em dinheiro à existência de um contrato de locação escrito.

Apesar da permissão legal, a prática é altamente desaconselhada por um motivo principal: a dificuldade probatória. Sem um contrato que estipule o valor, a data e a finalidade do depósito, ou, no mínimo, um recibo detalhado, ambas as partes ficam vulneráveis. O locatário pode ter dificuldades para comprovar o pagamento e exigir a devolução ao final da locação, enquanto o locador pode ser questionado ao tentar reter o valor para cobrir eventuais danos ou débitos.

Adicionalmente, o § 2º do mesmo artigo 38 estabelece que a caução em dinheiro, limitada a três meses de aluguel, deve ser depositada em uma caderneta de poupança, com os rendimentos revertidos ao locatário. Essa exigência de formalidade no depósito contrasta com a informalidade do acordo verbal, reforçando a recomendação de documentar toda a relação.

A Ausência de Garantia e o Despejo Liminar

A aparente desvantagem de não possuir uma garantia formal no contrato verbal é, paradoxalmente, compensada por um mecanismo processual ágil a favor do locador: o despejo liminar.

O artigo 59, § 1º, IX, da Lei do Inquilinato autoriza o juiz a conceder uma ordem liminar para a desocupação do imóvel em 15 dias, nos casos de falta de pagamento em contratos que não possuam nenhuma das garantias previstas no artigo 37. A jurisprudência confirma que essa regra se aplica tanto a contratos escritos quanto verbais.

TJ-SP — Agravo de Instrumento 22353474220248260000 — Publicado em 26/08/2024

Na ação de despejo por falta de pagamento, tem a parte autora o direito à concessão da medida liminar (artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei 8.245/91), no caso de não pagamento dos aluguéis e encargos no vencimento, e estando o contrato (verbal ou escrito) desprovido de qualquer das modalidades de garantia…

Para obter a liminar, o locador deve, contudo, prestar uma caução judicial no valor de três meses de aluguel. Essa caução serve para indenizar o locatário por eventuais prejuízos caso, ao final do processo, a ordem de despejo se mostre indevida.

Em suma, a informalidade do contrato verbal impede a constituição de garantias robustas como a fiança e torna a caução em dinheiro uma prática arriscada. Contudo, essa mesma ausência de garantia abre caminho para a ferramenta mais célere de retomada do imóvel em caso de inadimplência, o despejo liminar, equilibrando, de certa forma, os riscos assumidos pelo locador. A recomendação, entretanto, permanece inequívoca: a formalização da locação por meio de um contrato escrito é a medida mais segura e prudente para todos os envolvidos.